選定活動の原則
最新の不動産マーケット動向等を十分に把握し、地域特性・環境を踏まえた、投資対象不動産の用途・規模・収益性等を総合的に分析・検討したうえで、客観的な投資判断を行います。
また、投資後は、資産価値及び競争力の維持・向上のため、効果的なメンテナンスや収益性向上・コスト削減の諸施策を実施いたします。
選定基準
投資対象不動産選定に際しての具体的な投資基準は以下のとおりとし、これらを遵守するものとします。
共通選定基準
当社が選定する投資対象不動産に共通する基準として、以下を定めます。
- 賃貸需要
- 用途・地域に応じた賃貸需要を把握し、安定的な需要が見込める優良な賃貸不動産に投資いたします。
- 構造・設備
- 主として木造建築物とその敷地をアセットの対象といたします。特に、国産材を使用した木造建築物を積極的に投資組入れいたします。木造以外の建築物へ投資する場合においても、木材使用比率の高い建築物を組入れ対象といたします。
- 収益性
- 将来にわたり安定した収益が見込める物件をアセットの対象といたします。
- 客観性
- 投資対象とする不動産物件は、第三者の不動産鑑定士による鑑定評価を得たものとし、また、第三者によるエンジニアリング・レポート（以下、ER）を取得することにより、対象物件に対する評価の客観性の確保に努めることといたします。
- 遵法性
- 第三者のERにおいて、建築基準法を始めとする関連法令に準拠した建築物をアセットの対象といたします。
- 耐用年数
- 第三者のERにおいて、想定投資期間を上回る耐用年数との評価を得られた不動産物件を当該金融商品のアセット対象といたします。
- 耐震性
- 新耐震基準をもとに建築された建築物をアセットの対象といたします。
- 環境評価
- 地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等を勘案するものとします。ホルムアルデヒド、アスベスト等の有害物質が使用されていない（除去されている）ことを確認することといたします。
新築木造アパートファンドの選定基準
上記『共通選定基準』を前提として、以下の選定基準Cを定めます。
- 用途
- 単身・小家族世帯向けの居住用賃貸不動産をアセットの主たる対象といたします。
※特色：居住用賃貸不動産は賃料が景気変動等の影響を受けにくく、かつ、テナントが分散されていて、安定した収益性が見込めます。1物件当たりの規模が小さいため、地域的なリスク分散が図りやすく、かつ、流動性が高いと言えます。
- 地域
- 都市部に所在する不動産をアセットの主たる対象といたします。
- 需要
- 主要ターミナル駅・ビジネス街への交通アクセスの良さに加え、周辺の商業施設や教育施設等の生活関連施設が整備された「利便性の高い」物件をアセットの対象といたします。 また、事務所、研究所、学校等の周辺に位置し、それら施設利用者による安定した賃貸需要が見込める物件をアセットの対象といたします。
- 構造・設備
- 主として新築の木造アパートとその敷地をアセットの対象といたします。
- 規模
- 最低投資規模：1投資物件当たり 80百万円(税・コスト含まず)以上といたします。 最高投資規模：（当該不動産取得後）全体の取得価格総額に対する当該不動産価格の比率の上限は30％といたします。 最低投資規模が上記に満たない物件については、全体の投資効率に影響することから、収益性（投資利回り）、賃貸需要の安定性等をより慎重に判断して、投資することといたします。
- テナント
- テナントの契約状況・入居状況、トラック・レコード等を勘案するものといたします。取得時点における入居率は原則として90%以上といたします。入居率が90％に満たない物件については、当該物件の入居率が早期に90％を上回る見込みである物件に限定してアセットの対象といたします。なお、取得する木造賃貸アパートの全体の入居率については、90％以上を確保することといたします。
- 投資対象
物件の利回り - 原則として、満室想定の表面利回りは7.0%以上といたします。上記利回りが7.0％に満たない物件については、地域性等を十分考慮して、安定的な賃貸需要が見込めること等、より慎重に判断して、投資することといたします。
- 耐久性
- 第三者によるERにおいて、耐用年数が50年以上（経過期間を考慮）と評価された建築物に限定してアセットの対象といたします。
- PML
- 第三者によるERにおいて、PML（予想最大損失率）が原則として20％以下と評価された建築物をアセットの対象といたします。
- 築年数
- 原則として、賃貸開始後2年以内の建築物をアセットの対象といたします。
- 信託設定
- 信託銀行(信託会社)による、信託設定が可能な不動産をアセットの対象といたします。